Kira ve Kat Mülkiyeti
Kat Karşılığı İnşaat Pay, Gecikme ve Cezai Şart Hesaplama
Kat (arsa) karşılığı inşaat sözleşmesinde, yapılacak toplam bağımsız bölümler sözleşmede kararlaştırılan orana göre müteahhit ile arsa sahibi arasında paylaştırılır. Bu araç, toplam bağımsız bölüm sayısı ve müteahhide bırakılan oran üzerinden arsa sahibinin payını (toplam × (1 − müteahhit oranı)) hesaplar; teslimde gecikme varsa sözleşmedeki günlük cezai şart üzerinden gecikme tazminatını (gün × günlük ceza) döker. Sözleşme, TBK m.470 vd. eser sözleşmesi hükümlerine tabidir.
Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye veya taahhüt niteliği taşımaz. Kesin sonuç için bir avukata danışınız.
Frequently Asked Questions
Arsa sahibinin arsasını, üzerine yapılacak binadan belirli bağımsız bölümler (daire/dükkân) karşılığında müteahhide (yükleniciye) devretmeyi taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi (TBK m.470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi öğelerini birleştirir; kural olarak resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılması gerekir.
Paylaşım tamamen sözleşmede kararlaştırılan orana göre yapılır. Örneğin toplam 20 bağımsız bölüm ve müteahhit payı %60 ise, müteahhide 12, arsa sahibine 8 bağımsız bölüm düşer. Arsa payı devri, müteahhide düşen bağımsız bölümler için genellikle iş ilerledikçe (kademeli) tapuda yapılır; bu, arsa sahibini teslim etmeme riskine karşı korur.
Sözleşmede genellikle günlük veya aylık bir gecikme cezası (cezai şart — TBK m.179) kararlaştırılır. Gecikme tazminatı = gecikilen gün sayısı × günlük cezai şart tutarıdır. Aşırı yüksek cezai şart, hâkim tarafından TBK m.182/son uyarınca indirilebilir; bu araç sözleşmedeki tutarı esas alır, indirimi uygulamaz.
Arsa sahibi, TBK'nın eser sözleşmesi hükümleri uyarınca sözleşmeyi feshedebilir, gecikme/ayıp tazminatı ve cezai şart isteyebilir; koşulları varsa devredilen arsa paylarının iadesini (tapu iptal-tescil) dava edebilir. Somut hak ve süreler için sözleşme ve avukat değerlendirmesi esastır.
Legal Basis
- 6098 s. Türk Borçlar Kanunu m.470 vd. (eser sözleşmesi — kat karşılığı inşaat)
- TBK m.179-182 (cezai şart — gecikme cezası ve indirim)
- TBK m.473 (yüklenicinin işe zamanında başlaması ve teslim yükümlülüğü)
- 4721 s. Türk Medeni Kanunu m.706 ve Tapu Kanunu m.26 (taşınmaz/arsa payı devri — resmî şekil)
Official sources: 6098 s. Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)